Real EstateΑναγκαστική ΕκτέλεσηΑΜΥΝΑ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ ΚΑΤΑ ΤΗΣ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ: Η ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΔΙΟΡΘΩΤΙΚΗΣ ΑΝΑΚΟΠΗΣ ΤΟΥ ΑΡ. 954 ΚΠΟΛΔ

Στο προηγούμενο blog μου έγινε λόγος για τις ευκαιρίες που μπορεί να βρει και τα ρίσκα που πρέπει να πάρει κάποιος όταν αποφασίζει να συμμετάσχει ως πλειοδότης σε διαδικασία πλειστηριασμού ακινήτου. Σήμερα θα ασχοληθούμε με την διαδικασία του πλειστηριασμού από μία άλλη οπτική, αυτή του οφειλέτη, υπογραμμίζοντας τη σημασία της διορθωτικής ανακοπής του αρ. 954§4 ΚΠολΔ, ιδίως μετά τις αλλαγές που επέφερε στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας ο Ν. 4842/2021.

Με τις εκτενείς τροποποιήσεις που επέφερε ο Ν. 4335/2015 («Νέος ΚΠολΔ») στη διαδικασία της εκτέλεσης, τα όπλα στη φαρέτρα του οφειλέτη για να αντιμετωπίσει τον επερχόμενο εις βάρος του πλειστηριασμό μειώθηκαν κατακόρυφα, αφού αφενός καταργήθηκε η αίτηση αναστολής του αρ. 938 ΚΠολΔ, αφετέρου περιορίστηκαν αρκετά οι διαδικαστικές προϋποθέσεις για τη διενέργεια του πλειστηριασμού (περιορίζοντας αντιστοίχως και τη δυνατότητα «λαθών» του δανειστή που θα στοιχειοθετούσαν λόγο ακύρωσης της σχετικής πράξης εκτέλεσης) και εκ τρίτου συμπτύχθηκαν υπερβολικά οι προθεσμίες εντός των οποίων ο οφειλέτης μπορούσε να αντιδράσει προκειμένου να ακυρώσει ή να αναστείλει την εις βάρος του διαδικασία και να διασώσει, έστω και προσωρινά το ακίνητό του.

Ήδη σήμερα, ο καθ’ ου η εκτέλεση έχει επί της ουσίας μία ευκαιρία προσβολής της εις βάρος του διαδικασίας, κάθε φορά που ορίζεται εις βάρος του πλειστηριασμός (με κρισιμότερη φυσικά την πρώτη φορά, όταν επιβάλλεται η κατάσχεση). Πιο συγκεκριμένα, μετά την επιβολή της κατάσχεσης και τον ορισμό του πρώτου πλειστηριασμού ο οφειλέτης δύναται να ασκήσει ανακοπή του αρ. 933 ΚΠολΔ, εντός προθεσμίας 45 ημερών από την επιβολή της, ενώ σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο πλειστηριασμός δεν διενεργηθεί κατά την ορισθείσα ημερομηνία, ο οφειλέτης δύναται να ασκήσει ανακοπή του αρ. 973§6 ΚΠολΔ, εντός προθεσμίας 30 ημερών από την ανάρτηση της ειδοποίησης ορισμού πλειστηριασμού στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων.

Ο οφειλέτης όμως έχει και ένα ακόμη όπλο στη φαρέτρα του, που μπορεί να μην οδηγεί στην ακύρωση της εις βάρος του διαδικασίας, μπορεί όμως να κερδίσει εμμέσως αρκετό χρόνο υπέρ του. Το περί ου ο λόγος ένδικο βοήθημα είναι η «διορθωτική» ανακοπή του αρ. 954§4 ΚΠολΔ.

Το ένδικο βοήθημα της ανακοπής του άρθρου 954§4 ΚΠολΔ γενικά

Με την άσκηση του συγκεκριμένου ένδικου βοηθήματος εντός της νόμιμης προθεσμίας, ο οφειλέτης δύναται να ζητήσει την διόρθωση της έκθεσης κατάσχεσης του ακινήτου του, πέραν όλων των άλλων, και ως προς την ορισθείσα αξία του κατασχεθέντος ακινήτου του, με την οποία ισούται η τιμή πρώτης προσφοράς στον προγραμματισμένο πλειστηριασμό. Εξάλλου, την αρχική τιμή στην οποία θα εκτεθεί ένα ακίνητο στον πλειστηριασμό την ορίζει, βάσει νόμου πιστοποιημένος εκτιμητής, ο οποίος ναι μεν λαμβάνει υπόψη του τη θέση του ακινήτου και τις συνθήκες τις τοπικής κτηματαγοράς, πλην όμως είναι σαφές ότι δεν έχει πλήρη εικόνα του υπό κατάσχεση ακινήτου αφού κάνει μόνο εξωτερική αυτοψία και όχι εσωτερική. Έτσι πολλές φορές η προσδιορισθείσα αξία μπορεί να υπολείπεται της πραγματικής.

Με το εν λόγω ένδικο βοήθημα επομένως ο οφειλέτης ζητά από το Δικαστήριο να αυξηθεί η ορισθείσα αξία και η τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου του, προσκομίζοντας και αυτός σχετική έκθεση εκτίμησης και φωτογραφίες από το εσωτερικό του ακινήτου, και επιχειρώντας να αποδείξει ότι η αρχικώς ορισθείσα τιμή ήταν χαμηλή, αφού ο πιστοποιημένος εκτιμητής δεν έλαβε υπόψη του την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου (αν π.χ. το διαμέρισμα είναι ανακαινισμένο). Σε περίπτωση επομένως που επιτευχθεί, μέσω του εν λόγω ένδικου βοηθήματος υψηλότερη τιμή πρώτης προσφοράς, καθίσταται σαφές ότι είτε δεν θα προσελκύσει καθόλου πλειοδότες (δίνοντας ενδεχομένως τον επιπλέον χρόνο στον οφειλέτη να ρυθμίσει τις οφειλές του) είτε θα επιτευχθεί υψηλότερο πλειστηρίασμα.

Η σημασία της ανακοπής του αρ. 954§4 μετά και το Ν. 4842/2021

Η ιδιαίτερη σημασία άσκησης του συγκεκριμένου ένδικου βοηθήματος αυξήθηκε ακόμη παραπάνω μετά την θέση σε ισχύ του Ν. 4842/2021, από 1-1-2022, που τροποποίησε το άρθρο 966 του ΚΠολΔ, στο οποίο και προβλέπεται τι συμβαίνει σε περίπτωση που ένας πλειστηριασμός διενεργηθεί χωρίς να βρεθούν πλειοδότες («άγονος»). Πιο συγκεκριμένα, υπό το προηγούμενο καθεστώς (έως 31-12-2021), εφόσον διενεργούνταν δύο συνεχόμενοι πλειστηριασμοί και δεν ευρίσκετο πλειοδότης, τότε ο επισπεύδων δανειστής όφειλε να ζητήσει άδεια από το Δικαστήριο για να διενεργήσει νέο, τρίτο πλειστηριασμό, με την ίδια ή χαμηλότερη τιμή πρώτης προσφοράς. Η αίτηση αυτή, που υποχρεωτικά στρέφονταν κατά του οφειλέτη, έδινε το δικαίωμα στον τελευταίο να εμφανιστεί στο Δικαστήριο και να προβάλλει ισχυρισμούς σχετικά με τους λόγους που δεν ευρέθησαν πλειοδότες (π.χ. οικονομική κρίση), επιχειρώντας να «κρατήσει» την τιμή σε υψηλά επίπεδα, με την ελπίδα να μην εκποιηθεί το ακίνητό του. Κατά τη διαδικασία αυτή παρέρχονταν και ικανός χρόνος, αφού απαιτούνταν σύνταξη-κατάθεση της αίτησης μείωσης, συζήτηση αυτής (ίσως και μετά από μία αναβολή) και έκδοση απόφασης, κατά τη διαδρομή του οποίου ο οφειλέτης μπορούσε και πάλι να επιχειρήσει την εξεύρεση λύσης. Η αυτή υποχρέωση προσφυγής στο Δικαστήριο για λήψη άδειας για διενέργεια νέου (τέταρτου) πλειστηριασμού με χαμηλότερη τιμή υπήρχε και σε περίπτωση που και ο τρίτος πλειστηριασμός διενεργούνταν άγονος.

Υπό το νέο καθεστώς, η ανωτέρω διαδικασία καταργήθηκε, και ο επισπεύδων δανειστής, σε περίπτωση διενέργειας δύο άγονων πλειστηριασμών, δύναται να επισπεύσει νέο, τρίτο πλειστηριασμό, εντός τριάντα ημερών από την κατάθεση δήλωσης συνέχισης πλειστηριασμού (πολύ σύντομα δηλαδή), με τιμή πρώτης προσφοράς ίση με το 80% της αρχικώς ορισθείσας τιμής. Σε περίπτωση δε που και σε αυτόν, τον τρίτο δηλαδή πλειστηριασμό δεν βρεθεί πλειοδότης, ο δανειστής δύναται να επισπεύσει τέταρτο πλειστηριασμό με τιμή ίση με το 65% της αρχικώς ορισθείσας τιμής. Με απλά λόγια, η διαδικασία «αυτοματοποιήθηκε», αφού δεν απαιτείται πλέον η προσφυγή στο Δικαστήριο από πλευράς επισπεύδοντος, παρά μόνο η κατάθεση εντολής για συνέχιση του πλειστηριασμού στον Συμβολαιογράφο, ο οποίος είναι υποχρεωμένος να διενεργήσει το νέο πλειστηριασμό με χαμηλότερη τιμή και εντός σύντομου χρονικού διαστήματος.

Γίνεται επομένως πολύ εύκολα αντιληπτό το γιατί η διορθωτική ανακοπή του άρθρου 954§4 ΚΠολΔ κατέστη από 1-1-2022 ακόμη πιο σημαντική, αφού η τιμή πρώτης προσφοράς που θα καθορισθεί κατόπιν της άσκησής της είναι και αυτή που θα καθορίσει τις «μειωμένες» τιμές των τρίτου και τέταρτου πλειστηριασμού, σε περίπτωση που οι δύο πρώτοι διενεργηθούν και δεν βρεθούν πλειοδότες.

Δεδομένου δε του ότι υφίσταται και συγκεκριμένη προθεσμία για την άσκησή της, καθώς και του ότι για να υπάρξουν υψηλότερες πιθανότητες ευόδωσής της απαιτείται καλή προετοιμασία, είναι πολύ σημαντικό ο οφειλέτης εις βάρος του οποίου επιβλήθηκε κατάσχεση, να επικοινωνεί άμεσα με δικηγόρο εμπιστοσύνης του, ώστε να του εξηγούνται άμεσα όλες οι δικονομικές δυνατότητες αντίδρασης που έχει, ώστε να έχει τα καλύτερα δυνατά αποτελέσματα, δεδομένων και των εκάστοτε συνθηκών.

https://ratio-law.com/wp-content/uploads/2021/03/footer-logo-316x110-1.png

T.:(+30) 231 231 7260

F.:(+30) 231 231 5192

E.:hello@ratio-law.com

© 2021 · Ratio Legal Services © · All rights reserved | A website by Artware