Real EstateΑγορά ακινήτου από πλειστηριασμό: Ευκαιρίες & Ρίσκα

https://ratio-law.com/wp-content/uploads/2021/05/tingey-injury-law-firm-nSpj-Z12lX0-unsplash-1-1280x853.jpg

Όλοι όσοι παρακολουθούσαν επισταμένα το οικονομικό ρεπορτάζ της χώρας μας τα τελευταία χρόνια είχαν σίγουρα παρατηρήσει τις συχνές αναφορές στις «απαιτήσεις» των Θεσμών από την εκάστοτε Ελληνική Κυβέρνηση για προώθηση των διαδικασιών πλειστηριασμών ακινήτων που εξασφάλιζαν τραπεζικές απαιτήσεις, με σκοπό την σταδιακή «εξυγίανση» του τραπεζικού κλάδου, και δη του προβλήματος των «κόκκινων δανείων» που δημιουργήθηκε με την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας.

Είναι αλήθεια ότι έως τις αρχές του 2018 ελάχιστοι πλειστηριασμοί διεκπεραιώνονταν, για διάφορους, νομικούς και μη λόγους, με αποτέλεσμα να καθίσταται σχεδόν ανέφικτο για οποιοδήποτε δανειστή (τράπεζα ή και ιδιώτη) να εισπράξει δικαστικώς αναγνωρισμένη απαίτησή του, δια της αναγκαστικής ρευστοποίησης της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη του. Με το Ν. 4512/2018 θεσπίσθηκε η υποχρεωτική διενέργεια όλων των πλειστηριασμών με ηλεκτρονικά μέσα, «απελευθερώνοντας» επί της ουσίας τη διενέργεια χιλιάδων πλειστηριασμών ακινήτων που δε διενεργούνταν έως τότε για άλλους λόγους, παρότι οι οφειλέτες δεν είχαν κανενός είδους δικαστική προστασία έναντι των δανειστών τους (π.χ. Ν. 3869/2010).
Η απελευθέρωση αυτή οδήγησε στη διοχέτευση στην Ελληνική κτηματαγορά πλήθους ακινήτων, που έως τότε θεωρούνταν «εκτός συναλλαγής», αφού, λόγω των πλέον της αξίας τους πολλαπλών υποθηκών και τυχόν κατασχέσεων, δε μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο πωλήσεως. Ο όγκος των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων, σε συνδυασμό με τις ολοένα και αυξανόμενες τιμές αγοράς/μίσθωσης ακινήτων την τριετία 2017-2020, ιδιαίτερα στις αστικές περιοχές, καθώς και η κατακόρυφη πτώση των επιτοκίων καταθέσεων, έστρεψαν μεγάλη μερίδα κόσμου στην αναζήτηση «ευκαιριών» για αγορά ακινήτων μέσω της διαδικασίας των αναγκαστικών πλειστηριασμών, προκειμένου να επενδύσουν τα χρήματά τους.
Ο κύριος, αν όχι ο μοναδικός, λόγος που κάποιος προσφεύγει στην διαδικασία των πλειστηριασμών για να αγοράσει ακίνητο είναι η (φαινομενικά) χαμηλότερη τιμή του, και εν γένει το συνολικό κόστος αγοράς. Επικρατεί στην αγορά η ιδέα ότι «στους πλειστηριασμούς θα αγοράσουμε φθηνότερα». Τούτο όμως είναι ανακριβές, αφού η πλειοδοτικού τύπου διαδικασία μπορεί να οδηγήσει την τιμή ιδιαίτερα ψηλά. Σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που διέπει τις διαδικασίες των πλειστηριασμών, το κατασχεθέν ακίνητο εκτίθεται σε πλειστηριασμό με τιμή πρώτης προσφοράς ίση με την εμπορική του αξία κατά το χρόνο της κατάσχεσης, όπως αυτή προσδιορίζεται από ανεξάρτητο, πιστοποιημένο εκτιμητή, ο οποίος συντάσσει προς τούτο σχετική έκθεση. Ο ανεξάρτητος εκτιμητής λαμβάνει υπόψη του διάφορα στοιχεία για να ορίσει την εμπορική αξία, όπως το μέγεθος, η παλαιότητα, ο όροφος, η πρόσοψη, η γειτονιά, καθώς και διάφορα συγκριτικά στοιχεία που έχει στη διάθεσή του για τις τιμές αντίστοιχων ακινήτων σε αντίστοιχη περιοχή. Επομένως, σε γενικές γραμμές, η προσδιοριζόμενη τιμή «πρώτης προσφοράς» είναι αντίστοιχη με τις τιμές που θα βρει κανείς στην ελεύθερη αγορά, για αντίστοιχα ακίνητα σε αντίστοιχη περιοχή, κατά το χρόνο της κατάσχεσης. Όμως, ο πλειστηριασμός απέχει χρονικά τουλάχιστον 7 μήνες από την κατάσχεση, και άρα εξ ορισμού θα υπάρχει απόκλιση της τιμής πρώτης προσφοράς συγκεκριμένου ακινήτου με τις τιμές τις αγοράς, είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω. Επομένως, μπορεί κάποιος να εντοπίσει ακίνητο με «φθηνότερη» τιμή πρώτης προσφοράς από τα προσφερόμενα στην ελεύθερη αγορά, πλην όμως σπάνια η απόκλιση θα είναι μεγάλη. Βέβαια, η αντιστοιχία των τιμών πρώτης προσφοράς με αυτές της ελεύθερης αγοράς ενδέχεται να αποτρέψει τους υποψήφιους πλειοδότες από το να συμμετάσχουν, ενόψει μάλιστα και των επιμέρους ρίσκων που λαμβάνει κανείς με τη συμμετοχή του (όπως θα αναλυθούν κατωτέρω), με αποτέλεσμα ο πλειστηριασμός να αποβεί «άγονος ελλείψει πλειοδοτών». Σε περίπτωση δύο συνεχόμενων άγονων πλειστηριασμών, ο επισπεύδων δανειστής προσφεύγει στο αρμόδιο δικαστήριο και ζητά τη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς, με σκοπό να τελεσφορήσει η διαδικασία.
Με δύο λόγια, θα έλεγε κανείς ότι στις διαδικασίες των πλειστηριασμών μπορούν να βρεθούν «ευκαιρίες» για τους υποψήφιους επενδυτές, υπό την έννοια της «χαμηλότερης τιμής σε σχέση με την αγορά» πλην όμως αυτές δεν είναι ιδιαίτερα συχνές και εντοπίζονται κυρίως στις περιπτώσεις εκείνων των ακινήτων που εκτίθενται σε «μειωμένες τιμές πρώτης προσφοράς», κατόπιν παρέμβασης του Δικαστηρίου λόγω προηγούμενων άγονων πλειστηριασμών.

Είναι όμως αυτονόητο, ότι όπου υπάρχουν «επενδυτικές ευκαιρίες» υπάρχουν και «επενδυτικά ρίσκα». Αμέσως παρακάτω θα προσπαθήσουμε να καταγράψουμε, συνοπτικά και κατανοητά, όλους τους παράγοντες τους οποίους οφείλει να λάβει υπόψη κάποιος, προτού αποφασίσει να λάβει μέρος σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό ως πλειοδότης.
Το πρώτο και σημαντικότερο «ερωτηματικό» για τον υποψήφιο πλειοδότη είναι η εσωτερική κατάσταση του κατάσταση του ακινήτου. Κανείς, ούτε καν ο ανεξάρτητος εκτιμητής ή ο επί της εκτελέσεως δικαστικός επιμελητής, δεν εισέρχεται στο εσωτερικό του κατασχεμένου ακινήτου, ειδικά αν γίνεται λόγος για κατοικία. Επομένως η εσωτερική κατάσταση και διαρρύθμιση του ακινήτου είναι άγνωστη στον εκάστοτε πλειοδότη, γεγονός που ο τελευταίος πρέπει να λάβει υπόψη του κατά το σχηματισμό της κρίσης του περί του ποσού που πρόκειται να δαπανήσει για την αγορά του.
Κατά δεύτερον, όπως σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, ο υποψήφιος πλειοδότης οφείλει να κάνει «νομικό» έλεγχο του ακινήτου, ενέργεια που μπορεί να κάνει αποκλειστικά δικηγόρος. Εν προκειμένω όμως, η έρευνα δε πρέπει να περιοριστεί στην «συνέχεια των τίτλων» και στην τυχόν ύπαρξη διεκδικήσεων ή προβλημάτων που άπτονται του Δικαίου του Κτηματολογίου, αλλά πρέπει να γίνει έλεγχος και της τυπικής εγκυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας (έγκυρο κατάσχεσης, έγκυρο εκτελεστού τίτλου, εγκυρότητα επιδόσεων), ώστε να περιοριστεί σημαντικά ο κίνδυνος συμμετοχής σε ακυρώσιμη διαδικασία.
Τρίτον, όπως είναι γνωστό, ο αγοραστής με πλειστηριασμό «αγοράζει το πράγμα ελεύθερο βαρών», έτσι νοουμένων των εμπραγμάτων και εγγραπτέων βαρών (προσημειώσεις/υποθήκες/κατασχέσεις). Δε συμβαίνει όμως τούτο με τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Ο νέος κτήτορας αγοράζει το πράγμα «ως έχει», υπό την έννοια ότι οφείλει ο ίδιος να «τακτοποιήσει» τυχόν πολεοδομικές αυθαιρεσίες που υφίστανται στο ακίνητο, επιβαρυνόμενος με τα αντίστοιχα έξοδα (εν αντιθέσει με τις παραδοσιακές πωλήσεις που ο πωλητής προσκομίζει, για την εγκυρότητα του συμβολαίου, βεβαίωση μηχανικού για την πολεοδομική τακτοποίηση του ακινήτου).
Τέταρτον, ο υποψήφιος πλειοδότης οφείλει να έχει συγκεντρωμένο το ποσό των χρημάτων που πρόκειται να προσφέρει κατά τον πλειστηριασμό, καθώς, εφόσον ανακηρυχθεί υπερθεματιστής, οι προθεσμίες καταβολής του φόρου μεταβίβασης και του υπολοίπου του πλειστηριάσματος (αφού το 30% της τιμής πρώτης προσφοράς το έχει προκαταβάλλει ως εγγύηση συμμετοχής) είναι στενότατες και δε ξεπερνούν τις δέκα εργάσιμες ημέρες. Δυνατότητα λήψης τραπεζικού δανείου δε μπορεί επομένως να υπάρξει.
Πέμπτον, ο υποψήφιος πλειοδότης οφείλει να γνωρίζει ότι σε περίπτωση ανάδειξής του σε υπερθεματιστή, κανείς δε πρόκειται να του παραδώσει τα κλειδιά του ακινήτου. Με άλλα λόγια, με την κατακύρωση του ακινήτου και τη μεταγραφή της περιλήψεως της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα της κυριότητας, όχι όμως αυτό της νομής και της κατοχής. Η εγκατάσταση του νέου κτήτορα στο ακίνητο απαιτεί επιπλέον νομικές διαδικασίες, οι οποίες είναι ιδιαίτερα κρίσιμες ιδίως όταν στο ακίνητο ευρίσκεται εγκατεστημένος ο οφειλέτης – πρώην ιδιοκτήτης ή άλλα, τρίτα πρόσωπα, με ή χωρίς συμβατική σχέση (μίσθωση/δωρεάν παραχώρηση, αυθαίρετη κατάληψη κτλ).
Τέλος, ο υποψήφιος πλειοδότης οφείλει να γνωρίζει ότι ο πλειστηριασμός είναι μια διαδικασία που υπόκειται σε δικαστηριακό έλεγχο, υπό την έννοια ότι είναι ακυρώσιμος μετά από προσφυγή του οφειλέτη (συνήθως) ή τρίτου στα Δικαστήρια. Τέτοια ανακοπή μπορεί να ασκηθεί για διάφορους λόγους, βάσιμους ή και όχι τόσο βάσιμους, ενώ η άσκησή της μπορεί να έχει ποικίλες νομικές συνέπειες στον υπερθεματιστή, με κυριότερη την δικαστική αμφισβήτηση του δικαιώματος κυριότητας του ακινήτου, χωρίς όμως να μπορεί ο υπερθεματιστής να υπαναχωρήσει, και να λάβει πίσω το πλειστηρίασμα που ήδη έχει καταβάλλει.

Συνοψίζοντας, μέσω της διαδικασίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών μπορεί κανείς να εντοπίσει ακίνητα – «ευκαιρίες» (συγκριτικά με την υπάρχουσα αγορά). Είναι όμως μια διαδικασία που έχει και άλλες παραμέτρους, ενώ μπορεί να κρύβει και κινδύνους, που μπορεί να μετατρέψουν την «ευκαιρία» σε «κακή επένδυση». Από τον «εντοπισμό» της «ευκαιρίας» έως και την απόκτηση της κατοχής του ακινήτου παρεμβάλλονται αρκετά στάδια, τα οποία ο υποψήφιος οφείλει να τα γνωρίζει και να τα αποδέχεται.
Εξ’ άλλου, μια «ευκαιρία», που χαρακτηρίζεται «εντελώς ασφαλής» και μπορούν να τη βρουν όλοι όσοι την ψάξουν, μάλλον δεν είναι «ευκαιρία».

Photo by Tingey Injury Law Firm on Unsplash

Leave a Reply

https://ratio-law.com/wp-content/uploads/2021/03/footer-logo-316x110-1.png

T.:(+30) 231 231 7260

F.:(+30) 231 231 5192

E.:hello@ratio-law.com

© 2021 · Ratio Legal Services © · All rights reserved | A website by Artware